限購限貸一個不少，最嚴調控成為標配

 

上海“325”新政后，一、二手房成交腰斬，成交均價卻是微跌。剛剛過去的5月11日土拍中地王頻現，更令市場擔憂后市風險。

 

可以肯定的是，新政后短期商務公寓與豪宅的集中推盤，改變了上海樓市成交結構，但市場承接力仍存懸念。

 

據上海鏈家市場研究部統計，截至5月12日，上海新房市場5月供應量已達49.4萬平方米（共計4093套），同比4月上漲46.1%。同期5月共有19個新房項目入市，其中報價5萬以上的高端項目就有6個，新增預售面積占比達3成，較上月有小幅下滑。這些項目主要位于浦東、閔行及閘北區域，此次開盤最低報價較去年推盤漲幅在13%-34%之間。

 

9月30號的晚上，北京緊急出臺了調控政策，當時市場的反應就是，這是一個史上最嚴的調控，由于北京一直執行著限購政策，所以這次調控直接限貸，首套比例調到35%，非普二套直接干到了70%，杠桿收縮了一倍，當時的環境下，我就說過，所有的十一這輪調控里北京的政策最嚴，調控的目的最真實，因為這是市場化降杠桿的手段，而不像很多城市假惺惺的限購一下，為的還是保護樓市。

 

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土地市場地王迭出，豪宅市場承接力卻存疑，房企后市去化壓力不言而喻。

張宏偉指出，限購政策從嚴執行，意味著仍會有大量高端需求被置之門外，市場仍然集聚大量市場需求等待釋放。

 

來自網易房產一份對上海頂級豪宅的調研報告顯示，35%的高凈值人群把“不動產”作為國內資產投資的主選方向。

 

受訪人群中最關心的問題是頂豪的“投資資源價值”（27.8%），其次是“地段價值”（25%）。這個人群能接受的豪宅價格在2000萬至4000萬之間，73.4%傾向于購買150平方米-250平方米的戶型面積。

 

我能看到的問題，上面自然也能看得到，誰真心調控，誰走走樣子，自然一目了然，所以我們看到后面的調控一輪接一輪，而之前限購的城市別廢話，全都加上了限貸的調控，限購加限貸已經成了一種標配。昨天晚上上海突然調控，而上海的這個力度甚至超過了北京，一套首付也是35%，不但限貸，而且是認房又認貸，房和貸一個不合格都不行，首付直接50%，二套房利率還提高了10%，非普二套也直接干到了70%，而且公積金基本給廢了，用了兩次公積金的不管怎樣，都不給貸款了，貸款余額倍數也從40倍降到了30倍，而且上海還有一個最嚴格的政策，就是房貸收入比（按照工資基數算），調整為40%，以前通常情況下一般都是50%，雖然這個一直沒怎么好好執行過。

 

上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，近期上海新房市場成交均價破4萬元/平方米，其原因一方面是受成交結構影響，高端項目成交占比凸顯。盡管受“滬九條”影響，新房市場成交量下滑顯著，但從成交結構可以明顯看出，受影響的這類客群主要是剛改客戶。另一方面來自于供應端價格上浮。在近期高端項目批量入市和5月12日開發商對住宅地塊的狂熱角逐可以看出，開發商對當前市場依然看好，盡管新政抑制了部分需求，但從根本上只是對購房需求量的壓制，而對房價的走高并無束縛力，反而催熱了受影響較小的豪宅市場。

 

從成交結構來看，據上海鏈家市場研究部統計，截至5月12日，5月新房市場中5萬以上的高端項目成交量近6萬平方米，成交占比達26.0%。高端項目成交占比創下歷史新高，較上月增加近14%。成交面積前十項目中僅1個項目均價低于2萬元/平方米，均價在近5萬或以上的高端項目占有6席，前四名均為高端項目。

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算一筆賬，上海一套房500萬，如果是首套，35%首付，你至少要準備175萬現金，然后貸款325萬元，月還款20500元，相當于家庭月收入要達到51250元，夫妻二人收入必須都得在25000元以上（稅后才18000），而這種收入在上海這樣的城市的比例不過5%，這種收入群體里，有多少連一套房都沒買過的，大概可能鳳毛菱角了。所以只要嚴格執行這個房貸收入比的政策，估計弄不好房貸能降到非常低的水平，甚至就是變相不批貸款了。

 

另外，昨天財新的消息，近日住建部在北京召開了全國部分城市房地產宏觀調控工作部署會，明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都等16個重點城市要把房價穩定在現有水平上，就是與十月份相比，環比不能上漲，只能下降！所以這幾個城市大家要記住，估計后面的調控會沒完沒了了，不把房價降下來，把金融風險釋放出去誓不罷休。為此，需要各地積極配合工作，特別是要求對于民間金融以及中介公司的首付貸和各種金融衍生品的打擊，中介黑榜估計以后每個月都會公布。

 

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未來還有哪些政策會推出呢？比如北京的限價房，在土地拍賣的時候就把房價限制住，開發商你愿意干就拿地不愿意干就別干，這個政策估計很快會向其他的地方推廣。另外，開發商自持物業租賃，將成為大勢所趨，這符合我們說的讓房子回歸居住屬性，既然造房子就是讓人住的，而現在看開發商自持物業租賃是一個不錯的選擇。

 

北京利康搬家公司官網(www.wlccty.com)專業提供居民搬家,企業搬家,長短途運輸,臨時倉儲,重型設備搬遷等服務為主，北京已經出現了100%自持租賃的土地，也被開發商搶走了。換句話說這種房子，只能租不能賣，開發商想高價租可不可以呢，之前說過了，租房市場是一個最市場化的市場，這個市場是跟這個城市的門檻所決定的，如果你漲租金他就不足了，沒見商業地產領域最近如此冷清，商家紛紛關店已經說明問題了，所以不是房東仁慈，而是根本就漲不動房租。除非所有房東同時漲房租，而且按照相同比例上漲，保證不出一個叛徒，這可能比世界和平還困難。所以基本上沒有可能。而自持物業的大比例推出，未來在某些地段可能還會降低房租。

 

當然還有一招，這是絕對有效的，那就是大幅增加土地供給，這招地方政府不愿意用，如果土地降價了，對于地方傷害很大。另外，他們心里可能也清楚，所謂房地產早已經供給過剩樂，即使在一線城市也已經土地供給過剩，現在還不知道有多少開發商屯了多少地，我在北京上班的路上，不足十公里，就至少能看見2-3塊未開發的土地。所以，現在即使一線城市也都憑著一口預期活著，一旦預期逆轉了，一切假象都將被識破。而這個時候大量出讓土地，一個是一種浪費，第二個也很可能造成新一輪的庫存和過剩。對于金融安全反倒不利。所以，兩個有效的招，一個是增加供給，一個是降低杠桿，起碼現在有一個已經在起作用了。

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目前上海在售頂級豪宅中，有不少是多年前獲取的土地，因此并無降價壓力。如湯臣一品在1995年拿地成本不到4000元/平方米，目前均價已超18萬元/平方米。

 

而近3年（2014-2016年）為二手億元豪宅成交高峰，占總成交量的8成以上，目前市場上二手成交億元豪宅產品中，有75%房源均是通過中介公司。但豪宅二手稅費相對較高，以一套1000萬的房子計算，稅費加上傭金，至少要多付出接近100萬元。因此有市場人士指出，對于投資客而言二手市場的豪宅優勢并不明顯。

 

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